Créditos UVA: cálculos e incertidumbre detrás del sueño de la casa propia


La casa bajo amenaza: Los créditos UVA aparecieron como una buena idea para acceder al techo propio.
Foto: RollingStone/ Ilustración de Sebastián Barrena

Más de un año llevó recrear la confianza. Afianzar la idea de que tomar un crédito hipotecario en pesos a largo plazo e indexado por inflación era una buena alternativa. Los nuevos Préstamos en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) llegaban para hacer posible que alguien con un sueldo de bolsillo de $27.000 se convirtiera en propietario de un departamento de dos ambientes pagando una cuota inicial de tan solo $8.000. Era el otoño de 2016 y muchos empezaron a sacar cuentas. ¿No era la oportunidad para independizarse de los padres? ¿No era el camino para liberarse para siempre de un alquiler? Lo que parecía imposible ocurrió. Y el éxito de los primeros en arriesgarse fue difundiéndose a través de un boca a boca que acaparó charlas familiares y reuniones con amigos, y tomó fuerza en las redes sociales. Se compartió información, dudas, consejos, experiencias, tips para sortear mejor los trámites bancarios.

Cuando llegó marzo de 2018, tras la explosión de créditos otorgados en 2017, eran casi 100.000 los afortunados que tenían en el bolsillo la llave de su nueva casa. Otros miles estaban a un paso. Impacientes, buscaban la vivienda que calzara con el crédito que ya tenían preaprobado. Otros, ansiosos, iniciaban el trámite llenos de esperanza. Hasta que, de pronto, ese consenso que tomó meses construir -¡vale la pena intentarlo!- se derrumbó en pocas semanas. La crisis cambiaria de fines de abril llevó la cotización del dólar y las proyecciones de inflación hasta niveles impensados a comienzos de año. El entusiasmo se esfumó y, desde entonces, el sentimiento que domina es la incertidumbre.

Quienes consiguieron obtener el préstamo y comprar su propiedad antes de la crisis, ahora temen que una inflación cercana al 30% convierta las cuotas futuras en impagables; en especial, porque los salarios están lejos de crecer en la misma medida. En cambio, quienes tenían un crédito preaprobado fueron más perjudicados por la escalada del dólar de 20 a cerca de 30 pesos; sin los dólares suficientes para cerrar la compra de una propiedad valuada en dólares, tuvieron que buscar desesperadamente el modo de conseguir el dinero que les faltaba o cancelar la operación.

"Hay quienes pierden el valor de la reserva. A veces, los dueños no perdonan. Son 5.000 dólares, 10.000 dólares. Historias que dan pena." Guido Tesone las conoce porque forma parte de un grupo de Facebook llamado Préstamos UVA (No Procrear). Tiene 33 años y es uno de los 3.300 miembros de esa comunidad en la que casi todos son de la misma edad y clientes del Banco Nación. Hace poco, reservó un PH en Acassuso. Su crédito es solo por el 30% del valor de la propiedad. El resto son ahorros y un préstamo familiar. Ahora, está esperando que el banco dé por terminado el trámite para concretar su préstamo a 30 años por 1.700.000 pesos, con una cuota inicial de 11.000. Los papeles demoran meses. Por eso, la recomendación que más se repite en el grupo es que hay que ir al banco una vez por semana. Plantarse enfrente del oficial de cuenta "hasta que se canse de verte".

Él cumple el ritual con fe inquebrantable. Espera tener en dos meses la llave de su casa. Cuenta con la red familiar, decisiva en estos tiempos de altísima volatilidad. Una devaluación de uno o dos pesos puede representar 5.000, 10.000 o 15.000 dólares menos de lo previsto y el peor desenlace. En el grupo se habla de padres que venden autos; hermanos, tíos, amigos y hasta vecinos que prestan dinero para salvar una operación. "Hasta hace un par de meses, nueve de cada diez mensajes eran: '¡Llegué! ¡Me costó un montón pero se puede!'. Ahora, cinco de cada diez son para despedirse, avisan que se bajaron. Los otros cinco siguen intentando."

"Hasta hace poco 9 de cada 10 mensajes eran: 'Llegué'", dice alguien del grupo de Facebook Préstamos UVA. "Ahora, 5 de cada 10 avisan que se bajaron."COMPARTILO

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Fue el ex presidente del Banco Central, Federico Sturzenegger, quien ideó la nueva oferta de créditos expresados en UVA. En palabras simples, el monto del capital adeudado y las cuotas crecen al ritmo de la inflación; además, se aplica una tasa de interés que comenzó siendo del 3,5%, y ahora oscila entre el 6,5 y el 8% anual, según la entidad financiera. El mensaje del Banco Central fue escuchado por muchos como un canto de sirenas: "La cuota inicial es mucho más baja que en un crédito hipotecario convencional y siempre se mantiene como una porción estable de los ingresos. Por ejemplo, un préstamo de $1.500.000 a 15 años en UVA tiene una cuota inicial aproximada de $8.000, y en un crédito hipotecario convencional por el mismo monto, la cuota llega a $20.000". La presentación remarcaba la principal ventaja. Como la cuota del préstamo no puede superar el 30% de los ingresos, solo quien tiene un sueldo mínimo de $66.000 puede asumir una cuota de $20.000. En cambio, para asumir una cuota de $8.000 hace falta ganar $27.000. Esa notable disminución responde a que en los préstamos en UVA el riesgo de inflación lo asume quien toma el crédito y, por lo tanto, el banco no necesita cubrir con altas cuotas iniciales el riesgo de licuación de la deuda a través del tiempo.

A medida que pasaban los meses, tomar o no tomar "un crédito UVA" fue un tema que se instaló en la agenda de los argentinos sin techo propio. En los bancos públicos -Nación, Ciudad, Provincia- comenzaron a verse largas colas de ávidos clientes. Algunos bancos privados también se pusieron en marcha. Seleccionaron a potenciales tomadores, los llamaron por teléfono y los animaron a informarse a través de la página web. Tímidamente, comenzaron a otorgarse los primeros préstamos en la primavera de 2016. Eran tiempos en los que $1.500.000, para seguir el ejemplo del Banco Central, equivalía a U$S 100.000. Una suma suficiente para comprar, en algunas zonas de la ciudad, un departamento de dos ambientes.

Cuando se lanzaron al mercado, las proyecciones oficiales de inflación eran 17% para 2017, 10% para 2018 y 5% a partir de 2019. Los funcionarios explicaron que el esquema era eficiente en condiciones de inflación baja, tendiente a un dígito, y estable a lo largo del tiempo. El equipo económico creyó que podría lograrlo. La historia ponía en duda el optimismo. En esos meses se publicaron artículos de especialistas que advertían que, en los últimos 80 años, no hubo un solo lapso de dos décadas con una inflación promedio de un dígito. Eso sin importar el año seleccionado como comienzo del período a testear.

Tras la crisis cambiaria de abril, y según las metas acordadas con el FMI, la inflación de un dígito llegará recién en 2021. "No creí las proyecciones del Gobierno. Pero tampoco imaginé un escenario como este. Pensé que la inflación bajaría poco a poco." Pablo Taricco, 37 años, estudiante de Filosofía en la UBA y empleado en la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires, empezó a analizar la opción del crédito a comienzos de 2017. Tiene su cuenta sueldo en el Banco Provincia. "Era un año electoral y te buscaban para ofrecerte el préstamo." La cuota inicial era muy similar al alquiler de $9.000 que pagaba. Vive con su pareja, una abogada que ejerce su profesión de manera independiente. El proyecto familiar los impulsó. Querían una casa con jardín, se alejaron de CABA y compraron en Villa Elisa, La Plata. "Iniciamos el trámite en la Casa Central del banco, pero era una locura de gente. La inmobiliaria me aconsejó pasar el crédito a la sucursal de Villa Elisa. Lo hice, me atendió el gerente y todo se aceleró." En noviembre de 2017 pagó la primera cuota, $10.700. La última, en julio de este año, fue de $13.000. Por ahora, es un valor que no lo inquieta. "Trato de pensar que, si estuviese alquilando, también se hubiese ido todo al carajo." En cambio, lo asusta pensar que la deuda se haga infinita, una bola de nieve imposible de pagar alguna vez. "Saqué $1.680.000 a 25 años con una tasa del 6,5%. Ahora debo $2.000.000. En ocho meses pagué $100.000 y debo $300.000 más de lo que me dieron."


En Buenos Aires, la venta de propiedades a través de préstamos hipotecarios cayó en junio a la par de los préstamos en UVA.
Foto: LA NACION/ Maxie Amena

Emmanuel Álvarez Agis, director de la consultora PxQ y ex viceministro de Economía en los últimos dos años del gobierno anterior, cree que este tipo de préstamo, en países de alta inflación como Argentina, no funciona. "La inflación anual promedio de los últimos 20 años fue del 17%. Digo esto para no responsabilizar solo a este gobierno. En este punto es donde comienza el riesgo UVA: si el país fracasa en su plan antiinflacionario, un nivel de precios del 15% anual implicaría que quien tomó una deuda de 1.000.000 de pesos en 2017, estará debiendo 2.000.000 en 2024. Y eso disuelve el atractivo y la ventaja de una baja cuota inicial." Álvarez Agis no cree que los riesgos se hayan informado bien, ni que los tomadores del crédito los entendieran completamente. "Entrabas a un banco y salías con un UVA en el bolsillo", resume. Su pronóstico es pesimista. Argentina, dice, camina entre dos precipicios. De un lado está el dólar, y del otro una tasa de interés del 50% anual. Piensa que si la morosidad de los créditos se dispara, el Gobierno tendrá que buscar el modo equitativo de repartir el peso de la indexación entre bancos y deudores.

Algo parecido cree Pablo Taricco. "Si esto sigue así, alguna decisión van a tener que tomar. Este año, la inflación le va a ganar por 10 puntos al salario. Yo confío en que voy a tener trabajo, que voy a resolver la que venga. Quiero pagar la cuota, pero si el país choca…"

Existe una cláusula que se dispara para poder cumplir con lo que promete el comunicado del Banco Central. Aquello de que las cuotas "se mantienen siempre como una porción estable de los ingresos". Cuando la UVA (inflación) crece más del 10% con respecto al CVS (Coeficiente de Variación Salarial) se activa una negociación con el banco que permite alargar el plazo un 25%. Así, un crédito a 20 años se puede extender a 25 para mantener la cuota por debajo del 30% del ingreso. ¿Pero cuánto puede estirarse el hilo? El préstamo de Pablo es a 25 años. Una extensión a 30 años lo encontraría pagando el crédito a una edad en la que bien podría estar jubilado. "Nadie que toma un crédito quiere pensar que fue una mala decisión, si no te cortás un huevo", dice Pablo. "Uno es reticente a decir: 'fui un boludo'. Todavía no llegué a eso. Todavía me dura la alegría. Tengo una casa nueva. Estoy contento. Pero la perspectiva es mala. El clima empieza a ser extraño."

En un intento de contrarrestar esa extrañeza, el secretario de Vivienda, Iván Kerr, dijo en marzo: "La gente tiene que tener tranquilidad de que esto vino para quedarse. El crédito aumenta nominalmente pero la relación cuota-ingreso sigue estando por debajo del 25%". Después, defendió el mecanismo de ajuste UVA. "Estamos discutiendo cuál crédito es mejor, pero lo importante es valorar que recuperamos el crédito en Argentina".

Sin ahondar demasiado en los riesgos, cuando todavía no abundaban las nubes de pesimismo sobre el cielo patrio, la demanda de créditos se consolidó en 2017. "Fui uno de los primeros y tuve suerte. Las propiedades todavía no habían aumentado demasiado", dice Juan Crouzel, de 29 años. Creció en San Isidro, es ingeniero industrial de la Universidad Católica Argentina, y desde que comenzó a trabajar ahorró para comprar su casa. Ahora lo consiguió, y todavía no se arrepiente. Comenzó las averiguaciones en octubre de 2016 y cerró la operación en marzo de 2017. Un préstamo del Banco Santander a 20 años, 4,95% anual de interés y una cuota inicial de $5.000 que, en julio de este año, llegó a $7.600. Cuando compró su propiedad el dólar cotizaba a $16. Juan es de los que consiguieron capturar una interesante ventaja inicial. Compró su departamento a U$S 90.000 y se revalorizó un 30%. Casi todos sus amigos también sacaron sus préstamos. "En el banco te mandaban a informarte en la web. Ibas a la sucursal y ni bola. Los agentes de cuenta sabían poco. Yo investigué por mis medios. Googleé y fui autodidacta." A pesar de los nervios de los últimos meses, sigue pensando que tomó una buena decisión. "Estoy pagando algo que es mío. Un dos ambientes con cochera. De guita, estoy justo." Lo que le sobra es para devolverle a su padre la plata que le prestó para completar la parte de la compra que no cubrió el banco. Su temor es que el sueldo no se actualice a la velocidad que sube la cuota. En los últimos doce meses, el salario creció 14% y la cuota, 24%.

Los préstamos crecieron en 2017 a un ritmo del 30% mensual, con picos del 60%. Para marzo de este año, el monto otorgado marcó un récord de $14.000 millones: doce veces más que un año atrás. El plazo promedio también creció: de 18 años en marzo de 2017 pasó a 25 años en marzo de 2018. Ese alargamiento podría explicarse por el acceso al crédito de tomadores con salarios más bajos que tuvieron que aceptar una deuda a mayor cantidad de años para que la cuota no sobrepasara el 30% de sus ingresos. También influyó la mayor demanda de inmuebles. Las ventas en la Ciudad de Buenos Aires crecieron más del 40% en 2017, los precios en dólares tocaron máximos históricos y se mantuvieron inamovibles a pesar de que la divisa ya había comenzado su escalada. La cuenta es sencilla. Para comprar la misma propiedad, se necesitaron más pesos, y para tomar un préstamo por más pesos la opción es: mejorar el ingreso o alargar el plazo.

Más allá de esos ajustes que hacían encajar las piezas del rompecabezas, el escenario parecía bajo control. Sin embargo, llegó el fin del verano, comenzó el otoño y a fines de abril de este año todo se volvió confuso.

"Nos habíamos olvidado de la palabra indexación, tan asociada a la Circular 1050 de 1980. En lo personal, mi abuelo tenía una fábrica de autopartes y quebró." Tal vez, esa historia familiar es la razón por la que Rodrigo Del Rosso se dedica a analizar y enseñarles a sus alumnos cuáles son los riesgos de productos como los créditos hipotecarios en UVA. Es actuario y profesor adjunto de Estadística Actuarial en la UBA. "Creo que no fue oportuno lanzar este tipo de crédito sin antes haber controlado el nivel general de precios. Se subestimó la expectativa inflacionaria. Antes de comercializar un nuevo producto hay que hacer un análisis de riesgo simulando escenarios futuros. Creo que ese análisis no fue realizado en profundidad. Nunca una decisión de largo plazo, como adquirir una deuda a 30 años, debe tomarse mirando únicamente el corto plazo. Por ejemplo, que el valor de la cuota sea inferior al de un alquiler, porque es como querer tapar el sol con la mano… al final de cuentas los riesgos salen a la luz."

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Al frente del Banco Central, Federico Sturzenegger diseñó la herramienta de préstamos hipotecarios expresados en UVA.
Foto: LA NACION/ Hernán Zenteno

¿No fue atrevida la apuesta del Gobierno? Dicen en la City que el economista Carlos Melconian se opuso al ajuste por UVA y por eso fue apartado de la presidencia del Banco Nación; dicen que no fueron pocos los banqueros que rumiaron en silencio la incomodidad frente a la fragilidad que este tipo de riesgo -indexación por inflación- le aporta al sistema bancario, pero que no pudieron negarse cuando fueron invitados a colaborar en el fortalecimiento de la demanda de uno de los dos sectores en los que el Gobierno ha depositado su fe: construcción y energía.

Rosario Darmandrail tiene 33 años. Le falta la tesis para recibirse de socióloga. "¿Conviene? ¿No conviene? Yo no tengo otra forma de comprarme una casa. Por lo tanto, no me enrosqué." Trabaja en la Municipalidad de Mar del Plata desde hace ocho años y tiene su cuenta sueldo en el Banco Provincia de esa ciudad. Compró una propiedad de U$S 48.000. Empezó a pensarlo en marzo de 2017 y escrituró en diciembre de 2017. El banco le prestó el equivalente a U$S 36.000. La primera cuota que pagó en febrero de este año fue de $5.700, justo el 30% de su sueldo. "En el banco fueron muy amables, me explicaron todas las condiciones. Y eso que era un caos. Millones de personas preguntando." Entre pagar un alquiler de $6.000 y la cuota, Rosario no dudó. "Me animé porque tengo una red familiar que me regaló lo que me faltaba. Sin esa red es difícil. Siempre está el riesgo de que se dispare el dólar a último momento y no puedas cerrar la operación." Su trámite se demoró una semana y perdió U$S 2.500. Lo que más le preocupa es la estabilidad salarial. Este año le aumentaron solo el 15% y en cuotas. "El gerente del banco, cuando escrituré, ya se estaba atajando. Me decía: 'Cualquier cosita, me buscás. Si no podés pagar, me venís a ver y reestructuramos'." Algo cambió en su vida a partir del crédito. "No me animo a hacer nada. Ahorro cada peso. Me la paso pensando: por las dudas."

Los pronósticos más optimistas calculan que la inflación de 2018 no bajará del 25%; los pesimistas proyectan un mínimo de 30% en un entorno de recesión. Las próximas estaciones del año se anuncian inmersas en esa combinación temible de estancamiento económico con suba de precios conocida como estanflación. El panorama impactó pronto en la vitalidad de los préstamos hipotecarios en UVA. El monto otorgado cayó de mayo a junio a la mitad, de 10.000 millones a 5.000 millones de pesos, mientras que el plazo promedio tocó un pico de 26 años.

Juan Manuel Peralta tiene 29 años, es estudiante de Historia en la UBA y trabaja en el Museo Malvinas desde que se inauguró. Es soltero y sacó el préstamo solo. Comenzó a averiguar en julio del año pasado. Tiene su cuenta sueldo en el Nación, consiguió el preacuerdo y empezó a buscar una propiedad. En CABA, los precios estaban muy por arriba de su presupuesto, pero en San Fernando, en la zona norte del conurbano, consiguió un departamento con cochera por U$S 80.000. El crédito es a 30 años y cubrió U$S 63.000 del valor total de la propiedad. "En un momento, la operación se complicó. Al propietario le faltaban unos papeles y la firma se demoró nueve meses. Tremendo. El dólar pasó de $16 a $20. Hacía las cuentas todos los días y no cerraban, no me alcanzaba para pagar la escribanía." La primera cuota, en junio, fue de $6.200, el 30% de su sueldo. No teme perder el trabajo pero le preocupa que la actualización salarial haya sido del 15%. "Espero recibirme pronto y empezar a dar clases para tener otro ingreso. Necesito acondicionar el departamento, hacerle unas cositas de electricidad, arreglar unas ventanas rotas, darle valor por si no llego a pagar el crédito y tengo que venderlo."

Todo parece requerir ahora el doble de pesos y esfuerzos. En marzo de 2017, con un ingreso de 22.500 pesos mensuales se podía aspirar a un crédito en UVA a 20 años por 1.000.000 de pesos, con un interés anual del 5% y una cuota inicial de $6.760 (en mayo de este año, el deudor de un crédito con esas características estaría pagando $8.683). Ese millón de pesos, en marzo de 2017, compraba U$S65.000 y, posiblemente, un lindo monoambiente. En junio de 2018, en cambio, para obtener esos mismos U$S 65.000 -los precios de las propiedades se resisten a bajar- habría que aspirar a un crédito de $2.000.000 que, en las mismas condiciones de plazo y tasa, elevan la cuota inicial a $12.790, que eleva la exigencia del ingreso mínimo a $42.600 para que la cuota no supere el 30%.

Andrea y Daniel tienen 44 años y dos hijos. Viven en un departamento de tres ambientes chicos que compraron hace diez años con un crédito del Banco Ciudad. Cuando escucharon hablar de los créditos en UVA, pensaron que era la oportunidad para mudarse a una casa más grande. Sabían que era riesgoso, pero no tenían una mejor opción. "Averiguamos en Banco Nación, Ciudad, Galicia y Santander Río. Por nuestra edad, no todos nos daban la opción del plazo a 30 años", dice Andrea. Finalmente, iniciaron el trámite en el Banco Galicia. Pusieron en venta su casa en octubre del año pasado y en seguida consiguieron un interesado y una reserva. Pero cuando ellos quisieron comprar, los inmuebles se habían disparado un 30%. "Tuvimos que cancelar la operación." A comienzos de este año, volvieron a pensarlo. Pero antes de ir a los bancos consultaron la situación económica con amigos que entienden del tema. "El riesgo era mucho y desistimos. Hoy, festejamos la decisión."

Quienes defienden la sostenibilidad del sistema comparan inflación y salarios: miden el crecimiento de la UVA (inflación) contra el CVS (salarios) y dicen que desde la creación de la UVA en abril de 2016 y hasta marzo de 2018 (último dato disponible), los dos indicadores están empatados: subieron 29%. Si la comparación mide abril de 2017 contra abril de 2018, la diferencia es de solo un 1% en contra del salario. La sospecha es que el impacto se sentirá en los próximos meses, cuando se conozcan los indicadores de abril, mayo y junio, y se haga evidente que la inflación superó en mucho los ajustes salariales que se otorgaron a comienzos de año.

"La turbulencia cambiaria de estos días trajo incertidumbre, pero todos estamos de acuerdo con que el impulso a los créditos UVA fue una excelente decisión." En medio de las tensiones, el Gobierno se reunió a fines de mayo con representantes del sector y el ministro del Interior Rogelio Frigerio dio ese mensaje tratando de sembrar un ánimo esperanzador. Sin embargo, en la Ciudad de Buenos Aires, la venta de propiedades a través de préstamos hipotecarios mostraría "una caída muy importante" en junio, según adelantó el Colegio de Escribanos. La tendencia coincide con la caída de los préstamos hipotecarios en UVA otorgados en junio, que fueron la mitad que en mayo. Las señales indican que la estrategia es esperar y ver qué pasa.

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